Wie ist die Ausgangssituation für mich als Eigentümer oder Betreiber?

Überlege ich als Eigentümer, ob ich in ein Objekt investiere? Möchte ich ein Projekt entwickeln? Oder denke ich als Betreiber darüber nach, ob ich ein neues oder bestehendes Objekt erwerben, anmieten oder pachten oder sonstwie nutzen soll? Liegt mir bereits ein Vertragsentwurf vor oder kann ich vorab und in Ruhe überlegen, welche Ziele ich wie und wodurch verfolge und erreichen kann? „Diese und mehr Fragen sollte sich ein Unternehmer im Gastgewerbe stellen, bevor er sich mit der Gestaltung und Unterzeichnung von Verträgen befasst“, stellt Dirk Hermanns, Rechtsanwalt für Hotellerie und Gastronomie (ihrhotelrecht.de) und Experte für Vertragsrecht, heraus. „Von diesen Fragestellungen und unterschiedlichen Ausgangssituationen hängen die Empfehlungen und Hinweise bei der Beratung, Verhandlung, Gestaltung und Umsetzung des passenden Vertragstyps ab.“

Was gilt generell bei der Vertragsgestaltung?

Zuerst seien die jeweiligen Ziele des Unternehmers zu ermitteln, damit im Anschluss daran der juristischen Berater für diese Ziele den idealen und geeigneten Vertragstypus finden und umsetzen könne, damit die vorab definierten Ziele auch wirklich erreicht werden könnten, betont Dirk Hermanns. Weiterhin seien Faktoren wie die Art der Finanzierung und der Absicherung des Investments zu berücksichtigen: „Wie hoch ist das jeweilige Sicherheitsbedürfnis? Was fordert der Kreditgeber? Welches Risiko kann eingegangen werden? Auch das beeinflusst die Auswahl des passenden Vertragstyps“, sagt der Rechtsanwalt.

Auf was kommt es bei der Vertragsgestaltung an?

In der Beratung sollten typische und klassische Vertragsszenarien sowie die jeweiligen Besonderheiten, Vor- und Nachteile anhand der typischen Vertragstypen in der Hotellerie, jeweils differenziert nach Eigentümer und Betreiber aufgezeigt werden. Ebenso seien laut Dirk Hermanns generell bei jedem Vertragstyp folgende Faktoren zu überlegen und zu beachten:

• Was bekomme ich?
• Welche Leistung? 
• In welcher Qualität?
• Was ist überhaupt Miet- oder Pachtgegenstand?
• Welches Entgelt ist zu zahlen?

„Das hört sich so einfach an, bereitet aber später, nachdem die Verträge geschlossen worden, viele Probleme“, warnt Dirk Hermanns.

Soll ich einen Miet- oder Pachtvertrag abschließen?

Grundlegend für diese wichtige Frage ist laut dem Vertragsexperten, inwieweit der Betreiber selbst entscheiden kann. „Was und in welchem Umfang kann er im Laufe der in der Regel langen Laufzeit des Vertrages selbst gestalten und beeinflussen? Welche Qualitäten erhält er und wie wird deren dauerhafte Aufrechterhaltung sichergestellt? Davon hängt häufig entscheidend sein Markterfolg ab. Auch sollten Betrieb des Hotels und die Verwaltung der Immobilie Hand in Hand gehen. Wichtig ist auch ein Einfluss des Betreibers auf den Zustand des Objekts.“ Aus diesen Gründen spreche für den Rechtsanwalt einiges für den Mietvertrag. „Denn dann gestaltet der Mieter zumindest die Innenausstattung des Hotels (in weiten Teilen) selbst. Es gibt in der Zukunft keine strittigen Fragen, ob Mobiliar und Einrichtungsgegenstände abgenutzt sind und ob und wann und wie der Verpächter diese zu ersetzen hat. Insoweit besteht dann „nur“ noch Regelungsbedarf hinsichtlich der Erneuerung oder Ausbesserung sowie der Erneuerung der Sanitäranlagen und der Optik des Objekts nach außen, also der Fassadengestaltung.“ Aus Sicht des Betreibers sei die Miete auch deshalb vorteilhafter, weil Instandsetzungen und die Erhaltungslast in wesentlich geringerem Umfang auf den Mieter übertragen werden könne. Damit werde auch dieses ungewisse und häufig große finanzielle Risiko für den Betreiber erheblich minimiert. Natürlich unter der Voraussetzung, dass die entsprechende Regelung im Mietvertrag so gestaltet sei, dass diese Vorteile zu Gunsten des Mieters wirken könnten. „Am Ende gilt: Sämtliche Umstände müssen bei den Verhandlungen umgesetzt werden, die Interessen der Beteiligten sind zu berücksichtigen und letztendlich in einem Vertrag zu gestalten und umzusetzen. Das ist oft langwierig und mühsam, aber erforderlich.“

Auf was muss ich bei einem Kaufvertrag achten?

Die Parteien, insbesondere der Käufer, sollten vor allem eine sogenannte Due Diligence durchführen, um alle rechtlichen, steuerlichen und betriebswirtschaftlichen Details, die mit dem Unternehmen zusammenhängen, zu überprüfen. Daraus ergibt sich dann eine sinnvolle Basis für die Preisverhandlungen und die konkrete Vertragsgestaltung, die unter anderem Gewährleistungen und Garantien, Regelungen zur Kaufpreisreduzierung, falls Verpflichtungen des Verkäufers nicht fristgerecht, schlecht oder unvollständig erfüllt werden und Regelungen zur Überleitung des Geschäftsbetriebs enthält und auch den Umgang mit immateriellen Vermögensgegenständen wie Lizenzen, Urheberrechten, der Nutzung vorhandener Software, Wettbewerbsverbote, Rücktrittsrechte und andere Fragestellungen regelt. „Verkäufer wiederum sollten vor allem darauf achten, dass die Kaufpreiszahlung abgesichert ist. Ebenso werden sie regelmäßig darauf hinwirken, dass sie so wenig Gewährleistungen und Garantien wie möglich abgeben müssen“, weiß Dirk Hermanns.

Was sind sogenannte Hybridverträge?

„Dabei spricht man von Kombination unterschiedlicher Vertragstypen. Typische Elemente eines bestimmten Vertragstyps werden mit Wesensmerkmalen eines anderen Vertragstyps kombiniert. Dies ist grundsätzlich in vielerlei Hinsicht und abgestimmt auf den Einzelfall möglich.“ Beispielsweise könne Pacht- oder Mietvertrag mit fester Grundpacht beziehungsweise festem Mietzins mit zusätzlichen, erfolgsabhängigen Elementen wie einem Anteil am Umsatz/Betriebsergebnis etc. kombiniert werden. Doch Obacht: Das klinge zwar interessant, könne aber zu Problemen führen, etwa bei der Ermittlung des Betriebsergebnisses oder bei der Frage nach der rechtlich zulässigen Überwälzung der Erhaltung des Objekts auf den Pächter/Mieter. „Das gilt es genau zu prüfen und zu regeln, damit es eine Basis für eventuelle Streitigkeiten gibt. Auch bei einem Franchise-Vertrag sind eine enge Verzahnung und Abstimmung erforderlich. Insbesondere, falls neben dem Franchisevertrag auch noch ein Miet- oder Pachtverhältnis mit einem anderen Vertragspartner besteht oder abgeschlossen werden soll“, betont Dirk Hermanns.

Was ist das Besondere an einem Managementvertrag?

Mit dem Hotel-Managementvertrag beauftragt ein Hoteleigentümer oder Hotelinvestor einen Hotelier, das Hotel zu betreiben beziehungsweise zu führen. Dafür erhält der Betreiber (die Managementgesellschaft) eine zu verhandelnde Managementgebühr, die fix oder erfolgsabhängig gestaltet wird. Für den Betreiber/Eigentümer ist der wirtschaftliche Erfolg von Einsatz und Ergebnis des Managers abhängig, ebenso trägt er selbst das Betriebsrisiko und alle Abgaben und Lasten der Hotelimmobilie und ist Arbeitgeber des Personals. Zugleich sind in der Regel aber auch höhere Renditen möglich. Vertraglich sind exakte und umfassende Beschreibungen der Leistungen des Managers und der Anforderungen an diese Leistungen erforderlich, es müssen Art und Umfang möglicher Weisungsrechte und Kontrollrechte und Ausstiegsmöglichkeiten, falls die Erwartungen nicht erfüllt werden, definiert werden. „Eine gute und interessengerechte Vertragsgestaltung ist daher bei Managementverträgen umso wichtiger“, betont Dirk Hermanns.