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Reform der Grundsteuer kommt: Was das jetzt bedeutet

Mit dem kürzlich eingeführten Grundsteuerreformgesetz werden die Grundlagen zur Neuberechnung der Grundsteuer gelegt, die ab 1. Januar 2025 gelten. Für gewerbliche Eigentümer mit betrieblich genutzten Grundstücken steht die Anwendung des Sachwertverfahrens im Fokus. Das kann viel Aufwand bedeuten.
WWS Wirtz, Walter, Schmitz GmbH

Im April 2018 hatte das Bundesverfassungsgericht die Bemessungsgrundlagen zur Berechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt und eine Neuregelung gefordert. Da die Einheitswerte im Westen von 1964 und im Osten von 1935 stammten, sei die Berechnung der Grundsteuer nicht mehr realitätsgerecht. Die Werte in Großstädten und in Randlagen hätten sich mittlerweile völlig auseinanderentwickelt, argumentierten die Richter seinerzeit. Dies führe in zunehmendem Umfang zu Ungleichbehandlungen.

Mit dem kürzlich eingeführten Grundsteuerreformgesetz werden die Grundlagen zur Neuberechnung der Grundsteuer gelegt, die ab 1. Januar 2025 gelten: Auf der Grundlage des reformierten Grundsteuer- und Bewertungsrechts sind für alle rund 36 Millionen wirtschaftliche Einheiten des Grundbesitzes neue Bemessungsgrundlagen zu ermitteln.

Stichtag für die Wertermittlung war der 1. Januar 2022. Zwar müssen Eigentümerinnen und Eigentümer zu diesem Zeitpunkt noch keine Erklärungen zur neuen Grundsteuer abgeben. Allerdings ist der zu diesem Datum geltende Wert der Immobilien maßgeblich für die Neuberechnung der Grundsteuer. Die elektronisch abzugebenden Feststellungserklärungen müssen ab 1. Juli 2022 über die Steuer-Onlineplattform ELSTER eingereicht werden. Die Abgabefrist läuft nach derzeitigem Stand bis zum 31. Oktober 2022. Die Grundsteuerreform sieht zudem eine erneute Hauptfeststellung alle sieben Jahre vor. Hierdurch soll eine Überalterung der festgestellten Werte, wie von den Verfassungsrichtern gerügt, künftig vermieden werden.

Für Privateigentümer mit einem Grundstück ist der Aufwand somit oftmals überschaubar. Anders sieht es bei gewerblichen Eigentümern und Investoren mit einem größeren Portfolio aus. Im Fokus steht hier die Anwendung des Sachwertverfahrens (statt Ertragswertverfahrens), also ein anderes Bewertungsverfahren. Das gilt für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke, die nicht Wohnzwecken dienen. Die Wertermittlung erfolgt in diesem Bewertungsverfahren für den Grund und Boden sowie etwaige Gebäude zunächst gesondert. In einem nächsten Schritt werden diese dann pro wirtschaftliche Einheit zusammengeführt.

Damit einhergehend sind auch andere Parameter für die Feststellungserklärung zur Neuberechnung der Grundsteuer wichtig. Dazu gehören die Gebäudeart und die Bruttogrundfläche beziehungsweise Nutzfläche nach DIN 277-1: 2005-02 (anstatt der Wohnfläche bei Wohngrundstücken). Für die Ermittlung gilt: Die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen und deren konstruktive Umschließung eines Bauwerkes bilden die Bruttogrundfläche. Das Problem: Gegebenenfalls müssen diese Angaben erst beschafft werden, vielleicht auch von dritter Seite wie Architekten oder Bausachverständigen. Mit Blick auf die engen Zeitfristen sollten gewerbliche Eigentümer die Datenbeschaffung und Bewertung nicht auf die lange Bank schieben.

In dem Zusammenhang wird ab 2025 auch eine dritte Grundsteuer C eingeführt, die die Kommunen für baureife unbebaute Grundstücke in Gebieten mit besonderem Wohnraumbedarf ansetzen können. Sie ergänzt die bisherigen Grundsteuern A (Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) und Grundsteuer B (Grundstücke). Nach den Regelungen der Grundsteuer C gelten als baureife Grundstücke die unbebauten Grundstücke, die der Grundsteuerpflicht unterliegen und innerhalb oder außerhalb eines Plangebiets trotz ihrer baureife nicht baulich genutzt werden. Um diese für die Bebauung zu mobilisieren, wird den Gemeinden die Möglichkeit eingeräumt, einen erhöhten Hebesatz auf baureife Grundstücke festzusetzen. Die Gemeinde beziehungsweise Stadt kann entscheiden, ob sie diesen besonderen Hebesatz festsetzt oder nicht. Wird dieser eingeführt, müssen Gemeinde beziehungsweise Stadt besondere gesetzliche Vorgaben erfüllen. So sind die genaue Bezeichnung der baureifen Grundstücke, deren Lage sowie das Gemeindegebiet, auf das sich der gesonderte Hebesatz bezieht, jeweils nach den Verhältnissen zu Beginn eines Kalenderjahres von der Gemeinde zu bestimmen. Diese Daten sind dann in einer Karte auszuweisen und im Wege einer Allgemeinverfügung öffentlich bekannt zu geben.

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