„Hierbei ist jedoch anzumerken, dass das Vorjahresquartal noch weitgehend unbelastet von den Auswirkungen der Corona-Krise war, und der Hotelmarkt gleichzeitig stark von der TLG-Übernahme durch Aroundtown profitieren konnte. Aber auch im Vergleich zum 10-jährigen Schnitt sind Einbußen in Höhe von gut 20 Prozent zu verzeichnen“, so Alexander Trobitz, Geschäftsführer und Head of Hotel Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. Es wird somit deutlich, dass sich viele Investoren vor dem Hintergrund der unverändert brach liegenden Tourismus- und Geschäftsreisemärkte weiterhin in Zurückhaltung üben. Dennoch ist der Hotel-Investmentmarkt weit davon entfernt, in Stillstand zu verharren. Vielmehr wurden in allen Städtekategorien und Hotelsegmenten attraktive Investment-Deals mit zum Teil hohen Bewertungen registriert. Wenngleich der Dauer-Lockdown bei vielen Betreibern zunehmend an die Substanz geht, bleiben Fire Sales weiterhin die Ausnahme.
Family Offices geben den Ton an, inländische Investoren am Drücker
Während der Hotelmarkt in den Vorjahren von institutionellen Investoren dominiert war, setzen sich aktuell Family Offices mit einem Marktanteil von 44 % an die Spitze des Investorenrankings. Es zeigt sich, dass die derzeitige Ausnahmesituation für strategisch denkende Investoren durchaus die Chance bietet, schwer zugängliche Assets zu erwerben, um eine langfristige Anlagestrategie erfolgreich umzusetzen. Die sonst oft tonangebenden Spezialfonds kommen auf einen Marktanteil von knapp 16 %, während Versicherungen gut 14 % zum Gesamtumsatz beitragen. Nennenswerte Umsatzanteile erzielen außerdem noch Banken (8 %), Pensionskassen (knapp 8 %) sowie Corporates (7 %). Auf letztere entfallen vor allem kleinere Deals, im Zuge deren meist die Repositionierung von Hotels im ländlichen Bereich angestrebt wird.
Auch im ersten Quartal 2021 setzt sich der Trend fort, dass ein immer höherer Anteil der Hotel-Investments von inländischen Investoren erworben wird. Ausgehend von über 60 % im Jahr 2014, sank der Marktanteil internationaler Investoren schrittweise auf aktuell weniger als 30 %. Dieser auffallend niedrige Wert ist jedoch vor allem der Corona-Pandemie geschuldet, die stringente Due-Diligence- und Transaktions-prozesse für ausländische Käufer erheblich erschwert.
Frankfurt trotzt der Corona-Krise
Während die A-Städte im Vorjahreszeitraum dank zahlreicher Portfolio-Deals mit 738 Mio. EUR noch knapp am All-Time-High vorbeigeschrammt sind, kommen die sieben wichtigsten Immobilienmärkte des Landes in Q1 2021 auf lediglich 242 Mio. EUR. Besonders in Düsseldorf, Hamburg, Köln und Stuttgart, wo bislang noch keine nennenswerten Hoteldeals registriert werden konnten, fällt die Bilanz ernüchternd aus. Unangefochtener Spitzenreiter unter den A-Städten ist Frankfurt, das sein Ergebnis trotz widriger Umstände um 39 % auf 125 Mio. EUR steigern konnte. Hierzu beigetragen hat vor allem der Verkauf des 5-Sterne-Hauses Villa Kennedy von DIC Asset an Conren Land, gleichzeitig der größte Hoteldeal des noch jungen Jahres. Auf Platz zwei folgt München mit 77 Mio. EUR (-44 %) vor Berlin, das mit einem Volumen von 40 Mio. EUR einen Rückgang um gut 85 % zu verkraften hat. Allerdings handelte es sich bei dem Ergebnis des Vorjahreszeitraums um ein absolutes Ausnahmeresultat, das vor allem durch die TLG-Übernahme befeuert wurde. Grundsätzlich sind die großen Metropolen des Landes noch stärker von der Krise betroffen als klassische Touristenstädte oder Naherholungsregionen, da neben dem Städtetourismus auch Geschäftsreisen sowie Messen und Kongresse als Übernachtungsanlässe temporär weggefallen sind.
Im Vorjahreszeitraum entfielen knapp 47 % des Umsatzes auf Großtransaktionen über 100 Mio. EUR, was mit 520 Mio. EUR ziemlich genau dem Q1-Ergnis 2021 entspricht. Im aktuellen Jahr wurde hingegen noch kein einziger Deal in dieser Größenordnung registriert. Auch in den kleineren Größenklassen unter 25 Mio. EUR liegt der Marktanteil absolut und prozentual deutlich niedriger als im Vorjahr. Dafür ist in den beiden mittleren Größenklassen zwischen 25 und 100 Mio. EUR eine hohe Marktaktivität festzustellen. Insgesamt entfielen mit fast 450 Mio. EUR fast 86 % des Dealvolumens auf den „Mittelbau“. Es zeigt sich somit auch in Abwesenheit großer (Portfolio-) Deals, dass die Investoren trotz der angespannten Lage auch vor signifikanten Ticketgrößen nicht zurückschrecken.
Perspektiven
„Hotels gehören nach wie vor zu den Assetklassen, die am stärksten unter den Folgen der Corona-Krise zu leiden haben. Insbesondere in den A-Städten sind die Auslastungsquoten mangels Städtetouristen und Geschäftsreisenden unverändert niedrig. Aufgrund der anhaltenden Unsicherheit bzgl. des weiteren Verlaufs der Corona-Epidemie blieben viele Investoren zum Jahresauftakt an der Seitenlinie, beobachten die Entwicklung aber wieder deutlich intensiver. Mit anziehender Impfquote erscheint eine deutliche Erholung der weltweiten Reisemärkte im zweiten Halbjahr nicht unwahrscheinlich, was für Betreiber und Investoren wieder freundlichere Perspektiven eröffnen würde. Im Zuge dessen könnten auf Eis gelegte Investmentprozesse zügig zum Abschluss gebracht werden, was sich auch in deutlich höheren Investmentumsätzen niederschlagen würde“, erläutert Alexander Trobitz.
