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Hoteltransaktionen erreichen Talsohle

Im ersten Halbjahr 2023 wurden in Deutschland rund 369 Millionen Euro in Hotelimmobilien investiert, was gleichbedeutend mit dem niedrigsten Halbjahresergebnis seit 2012 ist. In den Monaten April bis Juni wurden nur rund 128 Millionen Euro investiert. Der Hotelinvestmentmarkt folgt damit der Entwicklung im Gesamtmarkt. Der Anteil der Assetklasse Hotel am gesamten gewerblichen Investmentmarkt liegt, wie in den letzten Jahren, bei 4 Prozent.
Tierra Mallorca, Unsplash

Damit liegt der Marktanteil der Assetklasse Hotel seit der Coronapandemie auf einem etwas niedrigeren Niveau. Der 15-jährige Durchschnitt liegt bei fast 6 Prozent. René-P. Schappner, Head of Hotel bei Colliers: „Das schwache Halbjahresergebnis kommt wenig überraschend. Denn sowohl Ende des letzten Jahres als auch Anfang dieses Jahres wurde wenig Produkt in den Markt gegeben, das im ersten Halbjahr zu Transaktionen hätte führen können. Aufgrund des volatilen und unsicheren Marktumfelds, insbesondere hinsichtlich Zins- und Preisunsicherheit, haben viele Eigentümer ihre Verkaufspläne verschoben oder erst gar nicht initiiert.“

Rendite erneut gestiegen – Großteil des Repricings abgeschlossen

Die durchschnittliche Bruttoanfangsrendite in den Top 7 ist in den vergangenen drei Monaten nochmals um 25 Basispunkte angestiegen und lag zum Ende des ersten Halbjahres bei 5,25 Prozent. Somit liegt sie aktuell wieder auf dem Niveau des ersten Halbjahres 2016. „Die Finanzierungskosten, gemessen an den aktuellen SWAP Sätzen, sind seit Monaten weitgehend stabil und die von der EZB angekündigten Zinsanhebungen zum Großteil vom Markt eingepreist. Entsprechend stabilisiert sich das Preisniveau zusehends. Das Verständnis seitens der Verkäufer für das neue Marktumfeld, in dem Immobilieninvestitionen verstärkt mit alternativen Anlageklassen wie Staats- und Unternehmensanleihen konkurrieren müssen und Immobilieninvestoren höhere Renditen fordern, ist mittlerweile sehr ausgeprägt“, analysiert Schappner.

Zunahme von Value-Add und opportunistischen Transaktionen

Im ersten Halbjahr 2023 wurde ein Großteil des Kapitals in die Risikoklassen Value-Add und Opportunistic investiert. Der Trend zu risikoreicheren Investments in der Assetklasse Hotel setzt sich somit fort. Im bisherigen Jahresverlauf entfielen 34 Prozent des Transaktionsvolumens auf Value- Add und opportunistische Transaktionen. Im gesamten Jahr 2022 lag der Anteil bei knapp 21 Prozent, 2021 betrug er rund 14 Prozent.

Schappner ordnet ein: „Hotelbetriebe liefern aktuell eine gute Performance. Die Auslastungen sind sehr gut und die gestiegenen Kosten konnten über höhere Zimmerpreise erfolgreich weitergereicht werden. Kurzum: Die wirtschaftliche Situation vieler Betreiber ist gut und ursprüngliche Befürchtungen, dass es auf Betreiberseite zu Verwerfungen kommen könnte, bewahrheiten sich nicht. Entsprechend sind viele Betreiber und Hotelmarken weiter auf Expansionskurs. Daraus ergeben sich für Investoren derzeit Chancen bei betreiberfreien Objekten oder Objekten mit auslaufenden Betreiberverträgen, da diese vor allem auf Grund der anhaltend positiven Entwicklung der Zimmerpreise besonders attraktiv sind. Ende 2022 lagen die Zimmerpreise in allen Hotelkategorien netto bereits über den 2019er Preisen. Die somit deutlich steigenden Umsätze ermöglichen Investoren bei diesen Objekten, trotz verändertem Marktumfeld und insbesondere im Vergleich zur Wertentwicklung anderer Assetklassen, weiterhin sehr attraktive Kaufpreise zu zahlen.“

Positiver Ausblick für 2024

„Wir beobachten derzeit, dass wieder vermehrt Einzelobjekte aber auch Portfolios sowohl in Prozessen als auch off-market angeboten werden. Weitere sind derzeit in Vorbereitung, da sich die Preiskorrekturen dem Ende entgegen neigen und sich so die Planungssicherheit erhöht. Entsprechend rechnen wir mit einer erhöhten Marktaktivität nach der Ferienzeit. Ob die in der zweiten Jahreshälfte startenden Prozesse allerdings noch dieses Jahr abgeschlossen werden können, bleibt fraglich, dauern Transaktionen doch nach wie vor länger als noch vor der Corona-Pandemie. Entsprechend rechnen wir nicht damit, dass die Marke von einer Milliarde Euro Transaktionsvolumen dieses Jahr geknackt wird. Der Ausblick für 2024 ist positiv. Dann ist davon auszugehen, dass wieder mehr Aktivität seitens der Core-Investoren besteht, sollten sich die Kaufpreise wie erwartet dann endgültig auf dem neuen Niveau gefestigt haben“, fasst Schappner zusammen und gibt einen Ausblick.

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