Die Analyse „mrp hotels quarterly“ wurde von Martin Schaffer, Geschäftsführender Partner bei mrp hotels, gemeinsam mit Alexander Robinson, Director Industry Partners bei STR, Beatrice Sommer, Head of ESG bei mrp hotels, und Sebastian Koch, Head of Hotels & Hospitality Germany bei Covivio, erörtert.

Großveranstaltungen und begrenztes Angebot treiben die Nachfrage

Alexander Robinson zur Entwicklung des europäischen Hotelsektors: „Das Wachstum bei der Belegung, den Average Daily Rates (ADR) und dem Revenue per Available Room (RevPAR) hat sich im Year-on-Year-Vergleich seit Juni 2023, als das Wachstum des RevPAR beispielsweise bei 16 Prozent lag, normalisiert und liegt aktuell bei 6 Prozent. Wie zu erwarten war, trieb die Europameisterschaft diese KPIs in Deutschland stark nach oben und sorgte so für einen Sondereffekt.“

Sebastian Koch bestätigt dies aus Investorensicht: „Die Europameisterschaft hatte definitiv einen positiven Effekt auf unser Hotelgeschäft. Ein Großteil unseres Hotelportfolios liegt 2024 hinsichtlich der Umsätze wieder auf dem Niveau von 2019. Teilweise haben wir das Niveau von 2019 sogar schon 2023 überschritten. Auch der RevPAR ist im Vergleich zum letzten Jahr gestiegen.“

„Da neue Projekte immer noch aufgrund der Lage auf dem Entwicklungsmarkt Mangelware sind, wird der Markt das bestehende Angebot besser aufnehmen und somit die Auslastungszahlen und Zimmerpreise steigen lassen. Damit wird sich der Sektor vollends erholen“, führt Martin Schaffer aus.

ESG und der EZB-Zinspfad beeinflussen die Finanzierung und die Investitionsentscheidung

„Mittelfristig werden Banken für die Finanzierung von Gebäuden mit hohem CO2-Ausstoß eine ESG-Strategie verlangen. Den Rahmen für eine solche Strategie kann die EU-Taxonomie liefern. Durch die Umsetzung entsprechender Maßnahmen steigern Eigentümer und Betreiber den Immobilienwert erheblich. Gleichzeitig ermöglichen diese attraktiven Pachtkonditionen. Abwertungen für geringe Nachhaltigkeit bei Gebäuden werden derweil immer wahrscheinlicher. Auch am Investmentmarkt ist zu beobachten, dass institutionelle Eigentümer Betreiber mit Nachhaltigkeitsstrategien bevorzugen“, so Beatrice Sommer.

Neben dem ökologischen Aspekt spielt auch der soziale eine große Rolle in der ESG-Strategie, weiß Sommer: „Beim ‚S‘ liegt der Fokus auf Mitarbeitenden, so zum Beispiel transparenten Lohnstrukturen, Mitarbeiterfluktuation, Fortbildungen oder Benefits. Auch wie sich die Betreiber durch Unterstützungsbemühungen in die Gesellschaft einfügen, spielt eine Rolle. Da Hotels eine Nutzerimmobilie sind, ist auch die Gästezufriedenheit hier ein Faktor.“

Sebastian Koch erläutert aus der Praxis: „Das Thema ist bei Betreiber:innen auf jeden Fall angekommen. Wir erstellen seit Jahren einen Nachhaltigkeitsbericht und fragen die Verbrauchsdaten der Hotels in unserem Portfolio ab. Gemeinsam mit Betreiber:innen überlegen wir, wie der CO2-Verbrauch und -Ausstoß reduziert werden kann. Hinsichtlich der Finanzierung nehmen wir wahr, dass Banken deutlich zögerlicher agieren und mehr Nachfragen stellen als noch vor den Kosten- und Zinsanstiegen.“

Martin Schaffer dazu: „Aktuell bleibt noch schwer einzuschätzen, wann die Zinsen das nächste Mal gesenkt werden. Nach der ersten Zinssenkung der EZB im Juni erwarten manche Beobachter pro Quartal eine Senkung des Leitzinses um 25 Basispunkte bis zum Ende des kommenden Jahres. Das könnte Finanzierungsverfahren wieder vereinfachen, den Transaktionsmarkt wird es allerdings erst mittel- bis langfristig in Schwung bringen.“

Konsolidierung der Hotelkategorien

„Wir sehen Drei- und Vier-Sterne-Hotels mit viel Personal und Gastronomie vor allem deswegen unter Druck, da sie die Raten nicht in dem Ausmaß steigern können, der nötig wäre, um die gestiegenen Kosten zu decken, bzw. profitabel zu wirtschaften. Derweil konnten die Budgethotels ihren Gewinn auf das 2019er-Niveau zurückbringen, da sie die Zimmerpreise erhöhen, aber die Kosten niedrig halten konnten. Luxushotellerie boomt nach wie vor“, so Schaffer.

Sebastian Koch ordnet ein: „Budgethotels haben sich am schnellsten erholt, das stimmt. Allerdings rücken Ketten wie z. B. Motel One von der Budget-Kategorie schon eher in die Mittelklasse. Und diese performen sehr gut. Es kommt darauf an, wie die Hotels im Einzelnen ausgestattet sind und welchen Service sie bieten.“

Ausblick: Hotelinvestmentmarkt

Sebastian Koch über den Investmentmarkt in den kommenden 12 Monaten: „Wir sehen Hotels definitiv auf einem positiven Weg und wollen den Anteil in unserem Portfolio europaweit deutlich steigern. Aktuell kaufen wir weniger einzelne Häuser, sondern erhöhen unseren Anteil z.B. auch durch die Aufstockung unserer Anteile.“

„Wir sehen insbesondere Südeuropa als ‚Place To Be‘ für Investoren. Das liegt am einfacheren Zins- und Inflationsumfeld sowie der hohen Nachfrage. In der DACH-Region braucht der Markt wahrscheinlich noch ein Jahr, wobei auch dort Licht am Ende des Tunnels zu sehen ist“, ergänzt Martin Schaffer abschließend.

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