Der deutsche Hotelmarkt zeigt sich trotz geopolitischer Unsicherheiten und schwieriger Finanzierungsbedingungen weiterhin vergleichsweise stabil. Geschäftsreisen, Messen und Kongresse sowie eine anhaltend hohe Nachfrage im Freizeittourismus sorgen nach Angaben des Immobilienberaters Colliers für eine solide Auslastung vieler Betriebe.
Im ersten Halbjahr 2026 wurden Hotelimmobilien mit einem Gesamtvolumen von rund 625 Millionen Euro gehandelt. Investoren seien grundsätzlich weiterhin bereit, Kapital in deutsche Hotels zu investieren. Voraussetzung sei jedoch zunehmend, dass nicht nur die Immobilie, sondern auch das operative Konzept überzeugt.
Betriebsführung wird Teil der Immobilienbewertung
Bei der Bewertung eines Hotels rücken die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit und die Qualität des Betreibers stärker in den Mittelpunkt. Investoren prüfen unter anderem, ob ein Unternehmen finanziell stabil aufgestellt ist, Kosten kontrollieren kann und über skalierbare sowie digital unterstützte Prozesse verfügt.
Auch die Gestaltung der Pacht- und Managementverträge spielt eine größere Rolle. Entscheidend ist dabei insbesondere, ob vereinbarte Pachten langfristig aus dem laufenden Hotelbetrieb erwirtschaftet werden können. Hohe Umsätze allein reichen deshalb nicht aus. Wichtig sind ebenso belastbare Betriebsergebnisse, eine nachvollziehbare Kostenstruktur und ein Geschäftsmodell, das auch bei schwankender Nachfrage funktioniert.
Von dieser Entwicklung profitieren laut Colliers vor allem Betreiber mit starken Marken, digitalisierten Abläufen und einer konsequenten Kostensteuerung. Für einzelne Hotelbetriebe bedeutet dies, dass Kennzahlen zur Produktivität, zum Personaleinsatz, zu Vertriebskosten und zur operativen Marge nicht nur für die interne Steuerung, sondern auch für Gespräche mit Eigentümern, Banken und Investoren wichtiger werden.
Betreiberwechsel schaffen Raum für neue Konzepte
Der deutsche Betreibermarkt befindet sich zugleich in einer Konsolidierungsphase. Größere Plattformen und Hotelunternehmen mit ausgeprägter Technologie- und Kostenkompetenz bauen ihre Marktposition aus. Internationale Hotelgruppen interessieren sich wieder stärker für Standorte in Deutschland.
Neue Möglichkeiten entstehen insbesondere dort, wo Betreiberverträge auslaufen, bestehende Betriebe restrukturiert werden oder ein Eigentümer einen Betreiberwechsel anstrebt. Neben klassischen Pacht- und Managementmodellen gewinnen Kooperationen, Gemeinschaftsunternehmen und sogenannte Owner-Operator-Strukturen an Bedeutung. Bei diesen Modellen sind Eigentümer stärker in den operativen Hotelbetrieb eingebunden.
Für Hotelbetreiber erhöht dies den Wettbewerb um attraktive Standorte. Gleichzeitig können sich Chancen für Unternehmen ergeben, die eine klare Positionierung, eine belastbare Finanzierung und nachweislich funktionierende Betriebsprozesse vorweisen können.
Serviced Apartments bleiben gefragt
Neben klassischen Hotels bleiben Serviced Apartments und andere Extended-Stay-Konzepte für Investoren interessant. Gründe dafür sind unter anderem die zunehmende berufliche Mobilität, der Bedarf internationaler Fachkräfte an vorübergehenden Unterkünften und der Wohnraummangel in vielen Städten.
Die Entwicklung zeigt zugleich, dass nicht allein das Marktsegment über die Attraktivität eines Projekts entscheidet. Ausschlaggebend sind nach Einschätzung von Colliers vielmehr die Qualität der Immobilie, die Betreiberkonstellation und die langfristige wirtschaftliche Perspektive des jeweiligen Betriebs.
Finanzierung erhöht den Druck auf die Kalkulation
Veränderungen bei den Leitzinsen und weiterhin hohe Finanzierungskosten führen dazu, dass Investoren genauer kalkulieren. Sie achten stärker auf mögliche Verkaufserlöse, die langfristige Ertragskraft eines Hotels und die Frage, ob Pachtzahlungen auch unter ungünstigeren Marktbedingungen tragfähig bleiben.
Der deutsche Hotelmarkt bleibt dabei auch für internationale Investoren interessant. Im Fokus stehen jedoch zunehmend nicht mehr nur einzelne Immobilien. Gefragt sind ebenso Betreiberplattformen und Beteiligungsmodelle, bei denen sich Prozesse, Marken und Betriebskonzepte auf mehrere Standorte übertragen lassen.
Für Hotelunternehmen wird die operative Leistungsfähigkeit damit zu einem wichtigen Wettbewerbsfaktor: Effiziente Prozesse, transparente Kennzahlen, kontrollierte Kosten und ein klar positioniertes Betriebskonzept können entscheidend dafür sein, ob Eigentümer und Investoren eine Zusammenarbeit fortsetzen oder neue Standorte gemeinsam entwickeln.
