Konsolidierung statt Wachstum: Die zentrale Entwicklung 2025
Der Revenue per Available Room (RevPAR) – die wichtigste Kennzahl der Hotelbranche – ist 2025 bundesweit um 0,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr gesunken. Diese auf den ersten Blick moderate Entwicklung verdeckt jedoch eine fundamentale Verschiebung: Während die Auslastung leicht zulegt, gibt die durchschnittliche Tagesrate (ADR) nach. Hotels füllen ihre Zimmer also häufiger, müssen dafür aber niedrigere Preise akzeptieren.
Nach dem außergewöhnlich starken Jahr 2024 markiert 2025 damit eine Phase der Marktbereinigung. Die Branche bewegt sich von einem nachfrageinduzierten Wachstumsmarkt in Richtung eines ausgeglichenen Verhältnisses zwischen Angebot und Nachfrage. Für Betreiber bedeutet dies: Volumenstrategien allein reichen nicht mehr aus – Preisdurchsetzung wird zum entscheidenden Erfolgsfaktor.
A-Städte unter Druck: München trotzt dem Trend, Berlin schwächelt
Die traditionell stärksten deutschen Hotelmärkte – die A-Städte München, Hamburg, Köln und Berlin – liegen auch 2025 weiterhin deutlich über dem bundesweiten RevPAR-Niveau. Allerdings zeigen sich innerhalb dieser Spitzengruppe erhebliche Unterschiede.
München behauptet seine Position als klarer Marktführer und gehört zu den wenigen A-Standorten, die 2025 tatsächlich Wachstum verzeichnen. Die bayerische Landeshauptstadt profitiert von ihrer Mischung aus Messe-, Kongress- und Leisure-Geschäft sowie von einer kaufkräftigen internationalen Klientel.
Hamburg bewegt sich weiterhin auf hohem Niveau, verliert jedoch gegenüber 2024 leicht an Dynamik. Die Hansestadt kann die Nachfrage zwar stabil halten, muss aber bei den Raten Zugeständnisse machen.
Köln zeigt sich mit moderat wachsender Performance als Stabilitätsanker unter den A-Märkten. Die Stadt am Rhein profitiert von ihrer starken Messeinfrastruktur und dem ausgewogenen Mix verschiedener Nachfragesegmente.
Berlin hingegen entwickelt sich 2025 zum Sorgenkind unter den Metropolen. Trotz guter Auslastungswerte drücken massiv rückläufige Zimmerpreise die Gesamtperformance spürbar. Die Hauptstadt leidet unter einem Überangebot, intensivem Wettbewerb und einer preissensiblen Gästestruktur.
B- und C-Städte: Münster und Rostock als regionale Leuchttürme
Außerhalb der großen Metropolen zeigt sich ein differenziertes Bild. In der Gruppe der B-Städte sticht Münster als klarer Überflieger hervor: Als einzige Stadt dieser Kategorie liegt die westfälische Universitätsstadt über dem nationalen RevPAR-Durchschnitt. Die übrigen B-Märkte bewegen sich zwar stabil, erreichen aber nicht die bundesweiten Vergleichswerte.
Bei den C-Städten dominiert Rostock das Feld – und das bereits im zweiten Jahr in Folge. Die Hansestadt an der Ostsee profitiert von außergewöhnlich hohen Auslastungswerten und trägt damit wesentlich zur überdurchschnittlichen Gesamtperformance der kleineren Märkte bei. Andere C-Standorte verzeichnen ebenfalls solide Belegungszahlen, können an Rostocks Stärke jedoch nicht anknüpfen.
Strategische Weichenstellung für 2026: Preismacht oder Verdrängungswettbewerb?
Alexander Apitzsch, Senior Consultant Advisory & Valuation Services bei Christie & Co, fasst die Marktlage zusammen: „Die Zahlen des Jahres 2025 zeigen sehr deutlich, dass die Nachfrage nach Hotelübernachtungen in Deutschland weiterhin stark ist. Gleichzeitig bleibt 2025 ein Jahr der Konsolidierung: höhere Auslastung trifft auf schwächere Durchschnittsraten."
Für das laufende Jahr 2026 stellt sich damit die zentrale Frage: Gelingt es der Branche, die Preisspirale nach unten zu stoppen und wieder höhere Zimmerpreise durchzusetzen? Die Antwort darauf wird maßgeblich vom Verhalten der Betreiber abhängen. Wer weiterhin primär auf Volumen setzt und über aggressive Preisnachlässe Auslastung erkauft, befeuert den Verdrängungswettbewerb. Wer hingegen konsequent auf Wertschöpfung, Differenzierung und Zielgruppenfokussierung setzt, kann auch in einem konsolidierten Markt profitabel wachsen.
Fazit
Der deutsche Hotelmarkt durchläuft 2025 eine Phase der Normalisierung nach den Ausnahmejahren der Post-Corona-Erholung. Die gute Nachricht: Die Nachfrage bleibt robust und die Auslastung steigt leicht. Die Herausforderung: Sinkende Zimmerpreise gefährden die Profitabilität. Die regionalen Unterschiede verschärfen sich – während München weiter wächst und Rostock überrascht, kämpft Berlin mit strukturellem Preisdruck.
Für Hotelbetreiber bedeutet dies einen Strategiewechsel: Reine Volumenorientierung reicht nicht mehr. Gefragt sind differenzierte Positionierung, konsequentes Revenue Management und die Bereitschaft, auch bei nachlassender Nachfrage Preisniveaus zu verteidigen. Wer jetzt die Weichen richtig stellt, kann 2026 von einer möglichen Trendwende profitieren. Wer hingegen im Preiskampf mitbietet, riskiert langfristige Margenerosion.
