Mietrecht

Miete oder Pacht wegen Corona-Maßnahmen reduzieren? Neues Gesetz macht’s möglich!

Ein neues Gesetz erlaubt es Unternehmern im Gastgewerbe, die Miete oder Pacht zu reduzieren, wenn sie ihre Mieträume wegen der staatlichen Maßnahmen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie nicht nutzen konnten. Dr. Timo Gansel ist Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht und rät dazu: Dies könnte eine Chance sein, die finanzielle Belastung durch die Krise deutlich zu verringern.

© Dr. Timo Gansel

Hoteliers und Gastronomen müssen Miete und Pacht zahlen, obwohl sie die Objekte nicht nutzen können

Seit März 2020 gibt es aufgrund der Corona-Pandemie immer wieder teils drastische Maßnahmen, um der Ausbreitung des Virus entgegenzuwirken. Dabei wurden – mit einigen Unterbrechungen im Sommer – und werden noch immer weite Teile des öffentlichen Lebens und insbesondere des Gastgewerbes heruntergefahren.
Das hat unter anderem zur Folge, dass Restaurants und Beherbergungsstätten ihre Gewerberäume über das vergangene Jahr hinweg kaum oder gar nicht nutzen konnten und die Umsätze ausblieben. Trotzdem mussten sie weiter Miete oder Pacht zahlen. Mit einem neuen Gesetz möchte die Bundesregierung diese Unternehmen nun schützen und die Vermieter und Verpächter in die Pflicht nehmen.

Störung der Geschäftsgrundlage durch Corona-Maßnahmen?

Der Gesetzgeber hat mit der neuen Regelung die Chancen verbessert, dass die eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit von gewerblichen Räumen durch die Corona-Maßnahmen eine sogenannte Störung der Geschäftsgrundlage darstellen kann. Der Mieter wäre in diesen Fällen zur Anpassung des Mietvertrags berechtigt. Anpassungen können dabei zum Beispiel die Reduzierung der Miete oder aber die Auflösung des Vertrages bedeuten.

Schon im November 2020 hatte sich die Regierung auf das Gesetz mit dem wenig griffigen Namen „Gesetz zur weiteren Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens und zur Anpassung pandemiebedingter Vorschriften im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins- und Stiftungsrecht sowie im Miet- und Patentrecht“ geeinigt. Das Ziel soll es sein, die Verhandlungsposition der gewerblichen Mieter und Pächter gegenüber den Vermietern und Verpächtern zu stärken.

Neu ist mit Beschluss vom 22. Dezember 2020 der Artikel 240 § 7 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB). Dieser lautet wie folgt (Hervorhebungen nicht im originalen Gesetzestext):

(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.

Artikel 240 § 7 EGBGB

Miete reduzieren, wenn die Mieträume nicht genutzt werden konnten

Folgende Voraussetzungen ergeben sich aus der neuen Regelung, um Ihren Miet- oder Pachtvertrag anzupassen:

• Die Miet- oder Pachträume konnten nicht oder nur erheblich eingeschränkt genutzt werden.
• Grund für die eingeschränkte Nutzbarkeit sind auf den Betrieb bezogene Corona-Maßnahmen.
• Die Einschränkungen sind erst nach dem Vertragsschluss eingetreten.
• Wenn die Vertragsparteien die Einschränkungen vorausgesehen hätten, hätten sie den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt abgeschlossen.
• Das Festhalten am Vertrag in unveränderter Form ist dem Mieter – in Abstimmung mit den Interessen des Vermieters – nicht zumutbar.

Die Reduzierung der Miete oder die Kündigung des Vertrags könnten rückwirkend ab dem Zeitpunkt, an dem die Störung aufgetreten ist, gelten. Das dürfte im Gastgewerbe das Frühjahr 2020 gewesen sein.

Der Gesetzgeber hat betont, dass bei dieser Regelung immer der Einzelfall geprüft werden muss. Deshalb ist die Durchsetzung einer Anpassung des Miet- oder Pachtvertrags auf eigene Faust wenig erfolgversprechend. Die Vermieter oder Verpächter sind erfahrungsgemäß eher wenig kompromissbereit.

Wir empfehlen allen Unternehmern im Gastgewerbe mit entsprechenden Mieträumen, die Anpassung des Vertrags mit Hilfe eines Rechtsanwalts auszuhandeln oder im Zweifel vor Gericht durchzusetzen. Dabei geht es ausdrücklich nicht darum, den „bösen“ Vermieter zu verklagen. Schließlich sollen die Beziehungen mit dem Vermieter in den meisten Fällen fortgesetzt werden. Stattdessen soll nur für eine faire Verteilung der Last und eine bessere Verhandlungsposition für die Unternehmer als Mieter gesorgt werden.

Dafür bietet Gansel Rechtsanwälte Gastronomen und Hoteliers zunächst eine kostenfreie Erstberatung an. Unsere Experten prüfen darin unverbindlich, ob eine Reduzierung der Miete oder eine andere Anpassung möglich wäre. Fordern Sie Ihre kostenfreie Erstberatung an über unser Online-Formular.

Unser Tipp: Nehmen Sie unbedingt auch staatliche Corona-Hilfen in Anspruch!

Die Bundesregierung möchte nicht nur Mieter und Pächter unterstützen, sondern allen gebeutelten Unternehmen finanziell unter die Arme greifen. Novemberhilfe, Dezemberhilfe, Überbrückungshilfe II und III – das Angebot ist vielfältig und doch lassen sich manche Unternehmer vielleicht von den verschiedenen Voraussetzungen und der vermeintlich komplizierten Beantragung abschrecken. Zusätzlich ist die Antragstellung nur über einen Rechtsanwalt oder Steuerberater möglich und Gastronomen und Hoteliers fürchten möglicherweise unübersichtliche Kosten, die auf sie zukommen könnten.

Dabei verzichten sie auf Geld, dass sie eigentlich vor dem Bankrott retten soll. Deshalb möchten wir von Gansel Rechtsanwälte diese Hürden aus dem Weg schaffen. Unsere Experten prüfen zunächst kostenfrei und unverbindlich, ob und welche staatlichen Hilfen infrage kommen. Dann bieten wir Ihnen die Antragstellung zu einem festen Pauschalpreis an, damit sie sofort wissen, welche Kosten auf sie zukommen. Sollten den Unternehmern am Ende wider erwartend keine Hilfen genehmigt werden, zahlen sie keinen Cent. Hier erfahren Sie, welche Corona-Hilfen Ihnen zustehen.

Über Gansel Rechtsanwälte: 
Gansel Rechtsanwälte zählt mit über 300 Mitarbeitern und mehr als 15 Jahren Erfahrung in zivilrechtlichen Großschadensfällen zu den führenden Verbraucherschutzkanzleien und Legal-Tech-Unternehmen in Deutschland. Ein Schwerpunkt der Tätigkeiten liegt auf dem Abgasskandal sowie dem Bank-, Versicherungs-, Arbeits- und Verkehrsrecht. Die Kanzlei betreut allein im Abgasskandal mehr als 30.000 Mandate und trägt mit über 7.000 Urteilen und Vergleichen maßgeblich zur Rechtsprechung in Deutschland bei. Im Bankrecht gilt Gansel Rechtsanwälte als Wegbereiter des Widerrufsjokers und hat in den letzten Jahren mehr als 35.000 Immobilienfinanzierungen geprüft, wodurch über 100 Millionen Euro an Ersparnissen für die Mandanten realisiert wurden. www.gansel-rechtsanwaelte.de

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